Responsabilidad de la entidad financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas al promotor por compradores de vivienda

En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 142/2016, de 9-3-2016, Fallo, Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, ECLI:ES:TS:2016:987

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 733/2015, de 21-12-2015, Fallo, Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, ECLI:ES:TS:2015:5263

25-1-2016 Responsabilidad de la entidad financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas (El blog jurídico de Sepín)


En el caso aquí examinado no solo se omitió cualquier referencia a la Ley 57/1968 o a la obligación de garantizar las cantidades anticipadas tanto en los tres contratos de 2006 como en el contrato litigioso de 2009, sino que, además, el hoy recurrente en su demanda, omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir, siendo así que el ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 es el de las viviendas «destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial» y en la jurisprudencia de esta sala es una constante la de excluir del ámbito de protección de la Ley 57/1968 las compras especulativas o realizadas para revender (Sentencia 360/2016, de 1-6, con cita de las que conforman esta línea jurisprudencial). Si a lo anterior se une que en la propia demanda se explicaba el origen del contrato litigioso, sobre una sola vivienda, en tres contratos anteriores sobre otras tantas viviendas, de dos de los cuales las entregas a cuenta se aplicaron al contrato litigioso mientras que el restante se cedía a un tercero, la conclusión no puede ser otra que la exclusión del contrato litigioso del ámbito de protección de la Ley 57/1968.

La anterior conclusión se refuerza por otros hechos probados en el presente litigio: de un lado, que cuando «La Caixa» recibió los cheques bancarios de la promotora, aún no había concedido a esta el préstamo a la construcción para la promoción de que se trata; y de otro, que el contrato base de la reclamación del hoy recurrente se celebró el 30-8-2009 pero indicando como fecha aproximada para la entrega de la vivienda el mes de diciembre de 2008 (estipulación cuarta), es decir, una fecha muy anterior a la del propio contrato litigioso, lo que por sí solo desvirtúa la aplicación de la Ley 57/1968, cuya finalidad es proteger a los compradores, garantizándoles la devolución de las cantidades anticipadas, una vez «[e]xpirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar».

Ese conjunto de hechos probados determina que deba considerarse correcta la sentencia recurrida cuando desestima el recurso de apelación del demandante por la completa ajenidad de la entidad de crédito demandada a las relaciones negociales entre aquel y la promotora codemandada, por otra parte nunca suficientemente explicadas, porque, ciertamente, el que la entidad de crédito tuviera conocimiento de que en la cuenta de la promotora se ingresaban algunas cantidades por compradores de viviendas a cuenta del precio, o el que intentara que el hoy recurrente se subrogara en el préstamo a la construcción, algo perfectamente explicable precisamente en la fase ya de entrega de las viviendas, no son elementos suficientes para declararle responsable con base en una doctrina jurisprudencial cuyo rigor para con las entidades de crédito debe tener como contrapartida que el comprador demandante se encuentre efectivamente comprendido en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, sin descargar sobre la entidad de crédito las consecuencias perjudiciales del conjunto de sus relaciones negociales con el promotor.

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 420/2016, de 24-6-2016, Fallo, Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, ECLI:ES:TS:2016:2960


21-9-2017 El Tribunal Supremo exime a un banco de devolver las cantidades anticipadas a cuenta por el comprador de una vivienda que no se entregó a tiempo. La Sala Primera concluye que la entidad cumplió con los deberes legales al abrir una cuenta especial para el dinero anticipado (CGPJ)

La responsabilidad de las entidades de crédito que admitan el ingreso de cantidades anticipadas por los compradores no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley.

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 502/2017, de 14-9-2017, FD 4º y 5º, Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, ECLI:ES:TS:2017:3280

Autor: Jorge Cañadas

Magistrado. Profesor Tutor UNED Teruel.